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  • 【深度】港湾1号的“蝶变”之路——“让城市向前一步”背后的故事

    又到9月,珠海高新区港湾1号科创园迎来了开园后的第五个年头,践行“让城市向前一步”的初心,曾经的唐家第二工业区蝶变为“港湾1号科创园”,不仅是产城格局的全新改写,更有卓越的数字为时光作证:腾笼换鸟,这里曾承载的126家传统制造企业,换为超530家科技型企业;园区年营收由3-4亿飞跃至近300亿……      

    回顾“蝶变”之路,2016年底《珠海经济特区城市更新管理办法》的出台吹响了珠海市大力推动城市更新的“集结号”,在珠海高新区党委、区管委会的支持下,珠海市高新建设投资有限公司(下称高新建投)主动挑起了产业园城市更新的探索任务,作为建设运营单位一头扎进了破败紊乱的唐家第二工业区,在摸着石头过河的情况下,将这里更新运管为珠海具有代表性的科创园,荣获“广东省三旧改造十大标杆项目”等众多重量级认证。鲜为人知的是,第二工业园蝶变“港湾1号”的背后,建设者们是以无数步地跋涉,推动了城市的“向前一步”。



    发自内心地当成事业来干

        2015年9月,国务院正式批复同意珠海高新区建设国家自主创新示范区,时不我待,此时产业升级、城市更新成为高新区抢抓机遇的重大课题。当时的唐家第二工业区已运营二三十年,126家高能耗低产值的企业在此生产,厂房破旧,有污染和安全隐患。园区最前端,两栋烂尾楼就亘在港湾大道旁,很是扎眼。
    高新区决策,以高新建投公司为主体,对现状为低产值、高能耗传统制造企业为主的唐家第二工业区进行改造,“港湾1号”拉开了更新序幕。
        区里的红头文件下发时,不少企业仍在此开工生产。高新建投以高于集体物业原有收益、以“20年长租+集体土地流转”模式,整合村集体物业,对唐家第二工业区实施整体城市更新改造。利好当前,以村集体企业为主的四大业主单位都非常支持。实践证明,村集体确实受益颇多,仅2017年至2020年,村集体收入合计4281万元,实现质的飞跃。
        光有业主单位的支持还不够,“随着摸底工作推进,我们发现清退工作非常复杂。”陈涛介绍,这里实际的权属和控制关系非常混乱,有很多历史遗留问题,土地与厂房权属分离、一个厂房多个权属,实际控制人与权属人不一致、使用者抗拒交付……
    犹如一团乱麻缠缠绕绕,这要怎么干?“我们只有一点一点地去磨。”陈涛说,很多老板都不愿意腾退,或漫天要价。公司要求一定要合法、合规、合情、合理地去推动清退工作。王群卸任律师后也加入了清退小组,他介绍,根据摸底的126家企业的情况,梳理出了几大类企业并制定相应的赔偿标准,小组成员再照着标准一家一家地去谈。“大家手很紧,想着法子给公司省钱,也想着法子动员企业,”据介绍,为了省租金,清退也采用了分批清退的战术;在清退补偿方面,杜绝了“一刀切”的赔偿方案,而是根据实际情况针对性地进行补偿,譬如一些租期已到企业或欠租违约在先的企业不给予赔偿,针对一些企业投入大、损失多的实际情况,在合理、合规范围内提高补偿,绞尽脑汁,最终把总的清退成本基本控制在了计划内。“那时候就只有五六个人做清退,问题来了就要想办法去解决,根本没得推诿。”王群开玩笑说。
        人手少、时间紧、缺乏经验也缺乏资金,如何把清退这块“硬骨头”啃下来呢?陈涛说,没别的经验,就是肯干,“就是一次次跑”,从早到晚蹲在园区里,有的老板7点出门,他们6点半就蹲在门口等着,有的负责人很晚才回到厂里他们就守到深夜,“为的就是一个坐下来谈的机会。”如果企业或员工有需求,总有高新建投的员工在东奔西走地帮助他们解决问题,找新厂房、办理新的证照、协助农民工走劳动仲裁等。
        除了谈清退,面积测量、质检勘探等前期工作也同步在进行,陈涛与工程部的同事们每一层、每一户地进到现场去测量,常遇到租客的冷脸或阻挠,一些恶劣的环境也要去克服。譬如说烂尾楼的一层被业主封住了,为了进楼测量,陈涛和邵祥华只得把两架长梯绑在一起,带着勘测人员爬上楼勘测……就这样,前期工作慢慢理顺了。
        “肯干、肯卖力气干,大家真的是把这件事发自内心地当成了自己的事业。”如今,站在港湾1号园区现代感十足的街区里,陈涛总能想起那时的旧模样,那用无数脚步丈量过的模样,忘不掉。

       


    问十万个为什么


        “谋篇布局”,前期策划工作则更早地开展了。栗嘉是最早参与“港湾1号”项目的人之一,为了给这个“圈子”定好位,他与前策小分队没少“头脑风暴”,大胆设想这个圈子里该放什么、有什么场景……方案一次次推翻重来,“最夸张一次是闷在会议室里面50多个小时,一直测算、一直推翻重来。”栗嘉说。
        旧改,不同于新建的项目,不可推倒重建,要使旧壳子里焕发新生,就好比带着脚镣跳舞,在项目的定位策划一次次推倒重来的过程中,找到了解决之道:“缺陷是客观存在的,我们选择直面,去考虑如何把缺陷和不足减到最小。”
        犹如趟一条无人的河,“当时连旧改政策都是新的,在珠海还没有人做产业园旧改,这甚至都不能称之为创新,因为都还没有定性,唯一确定的是,这个老旧工业区,区里决心要改。”作为区属国企,高新建投坚定地把这个项目扛了下来,摸爬滚打地推进。没有经验怎么办?“去参观、去学、去问,去网上找、到处找人问。”栗嘉形容,当时大家都是“十万个为什么”,不断地提出问题、寻找答案,追问、钻研、探索……

    (改造前)

    (改造后)


    兵来将挡水来土掩


        这里应该是什么样子呢?
        相较于前期策划的天马行空,负责设计管理的团队面临一个问号。“做设计都是业主告知需求,我们就根据这个去设计、去推进,但这一次,没有业主。”负责人熊劲松介绍,由于当时使用的三旧改造合作模式在珠海完全是新尝试,高新建投以长租为主的方式进行改造,不管是报建、还是建筑设计本身,都完全是一种探索。高新建投定的底线就是不能随便刷个墙当“二房东”,而是要把这里打造成产业标杆。

         “设计方案倒不难,外观上我们选择了‘穿新衣’的方法增加外观框架去呈现新风貌。”极具美学观感的设计方案很快出来了,大气的灰色带来未来氛围感,拆掉了4万平方米的违章建筑,高新建投最后确定了园区整体升级方案,强调以高标准分批次改造4个区域,开始动工。
        真正的难点是在开工后,不同于新建,旧改的每一个建筑就犹如一个“盲盒”,它真正的情况通常要敲开建筑结构之后才知道。“有时候施工卸掉一扇窗户,墙全都倒了,我们可能砌墙、可能改成落地窗;有时候拆开发现柱子钢筋不够,就打钢板加固……”熊劲松介绍,每个老建筑随着施工不停地暴露实际的问题,设计团队只好跟随施工情况,兵来将挡水来土掩,不厌其烦地修改图纸。
      “涉及安全结构的,无论什么代价都要做好,涉及细节和外观的,我们尽心尽力。”刘亚军说,比如发现楼面结构不够安全,不计成本,采用碳纤维材料对顶板进行加固,确保做到安全稳固,万无一失。
         “港湾1号”采用了前置招商,一些意向企业前来考察时,这里还是大片工地。每每看到这些加固的碳纤维材料等施工细节,很多人都放下了“老房子不安全”的顾虑。




    循道而行 展示相信的力量

      2016年,多项工作齐头并进,园区的产业招商也前置了,但对于高新建投来说,招商是一片空白。为了做好招商工作,招商团队多次考察深圳等多地的园区学习,“南山那片的产业园我都走遍了。”董娜说。

       向五大行等专业机构借力,一遍又一遍地啃五大行提交的报告,在读懂读透的基础上要求乙方进行补充和完善,经过十几份报告的历练后,团队终于把定位和产品研究透了。定位明确了,道路旋即铺开,循道而行,慢慢的,一个梦想小镇的模样渐渐浮现。
       “港湾1号”定位为科创园。“这就是我们要打造的梦想小镇!”董娜说:“一个集创业、工作、学习、生活、休闲于一体,产、城、人融合的科技梦想小镇。”这样的梦想最初以以宣传片的形式激情澎湃地呈现了出来。“很多创业者告诉我,这个片子非常动人。”董娜说,而这一切源于相信,当时所有的高新建投人,都坚定地相信着梦想小镇的景象终会呈现在“港湾1号”的空间里。

        但是如何让客户相信?高新建投彼时尚无品牌可言,由于招商前置,意向企业来现场看到的只有热火朝天的工地和尚未升级的老厂房,口说无凭,他们会愿意入驻吗?
        在区里的大力支持下,高新建投得以对接了一些龙头企业,高新建投认真地对待每一个客户,高新建投各部门之间的协同几乎发挥到了极致,各部门共同为客户服务,甚至每个部门的负责人都亲自参与招商过程。

    董娜记得,每次有重要客户前来,设计部、工程部、法务部等部门都会派员参与陪同,一起向客户介绍升级方案,更会现场收集客户的想法和需求,考虑进方案中。“高跟鞋都踩坏了好几双。”董娜说,这样真诚的招商方式,让奇安信、四维时代等一批行业龙头企业率先入驻,这给港湾1号后面的招商工作带来了很好的品牌效应。
        商业方面,为了保证入驻企业的员工用餐,高新建投要求湾区食堂在第一家企业入驻时必须营业,园区所招引商业对品牌要求很高,汉堡王等一批有口皆碑的连锁餐饮品牌接连入驻。你若盛开,清风自来,如今园区已引入了超530家科技企业。
        经历了“万事开头难”的磨炼后,2017年9月,“港湾1号”一期正式亮相,同年被政府列入“珠海智慧产业园先导区”项目。运营4年来,港湾1号结合物业管理、酒店服务、人才租赁住房等优质配套,逐步形成了产业园运营生态,贯穿创业苗圃-孵化-加速-成型全流程,构建了产业全生命周期空间载体覆盖体系,“港湾1号”品牌效应初显,并根据高新区的发展需要,升级了“港湾1+”连片开发模式,强调城市化配套业态,业态多元,配套范围更广。

        现在,6000余名高新产业人才就在这片热土上创造梦想,依托人才安居项目解决了“住”的问题,配套酒店、商业等丰富业态,实现工作与生活同享。而“港湾1号科创园”也因卓越的成绩与良好的口碑,荣获 “广东省科技企业孵化器”和“粤港澳科技企业孵化器”两项省级孵化器资质,以及“广东省大数据产业园”、“广东省首批人工智能产业园区”称号,更是入选了“广东省三旧改造十大标杆项目”。


        未来,更值得相信。
         “蝶变”之后,“港湾1号”的脚步没有停下,高新建投的脚步没有停下,随着高新区将构建中央创智区为引领的“一中心三片区”空间发展新格局,高新建投“高新区产城一体化的推动者和践行者”的初心不改,将坚定地以万万步的前行,推动城市向前一大步。