又到9月，珠海高新区港湾1号科创园迎来了开园后的第五个年头，践行“让城市向前一步”的初心，曾经的唐家第二工业区蝶变为“港湾1号科创园”，不仅是产城格局的全新改写，更有卓越的数字为时光作证：腾笼换鸟，这里曾承载的126家传统制造企业，换为超530家科技型企业；园区年营收由3-4亿飞跃至近300亿……      

回顾“蝶变”之路，2016年底《珠海经济特区城市更新管理办法》的出台吹响了珠海市大力推动城市更新的“集结号”，在珠海高新区党委、区管委会的支持下，珠海市高新建设投资有限公司（下称高新建投）主动挑起了产业园城市更新的探索任务，作为建设运营单位一头扎进了破败紊乱的唐家第二工业区，在摸着石头过河的情况下，将这里更新运管为珠海具有代表性的科创园，荣获“广东省三旧改造十大标杆项目”等众多重量级认证。鲜为人知的是，第二工业园蝶变“港湾1号”的背后，建设者们是以无数步地跋涉，推动了城市的“向前一步”。

发自内心地当成事业来干

    2015年9月，国务院正式批复同意珠海高新区建设国家自主创新示范区，时不我待，此时产业升级、城市更新成为高新区抢抓机遇的重大课题。当时的唐家第二工业区已运营二三十年，126家高能耗低产值的企业在此生产，厂房破旧，有污染和安全隐患。园区最前端，两栋烂尾楼就亘在港湾大道旁，很是扎眼。
高新区决策，以高新建投公司为主体，对现状为低产值、高能耗传统制造企业为主的唐家第二工业区进行改造，“港湾1号”拉开了更新序幕。
    区里的红头文件下发时，不少企业仍在此开工生产。高新建投以高于集体物业原有收益、以“20年长租+集体土地流转”模式，整合村集体物业，对唐家第二工业区实施整体城市更新改造。利好当前，以村集体企业为主的四大业主单位都非常支持。实践证明，村集体确实受益颇多，仅2017年至2020年，村集体收入合计4281万元，实现质的飞跃。
    光有业主单位的支持还不够，“随着摸底工作推进，我们发现清退工作非常复杂。”陈涛介绍，这里实际的权属和控制关系非常混乱，有很多历史遗留问题，土地与厂房权属分离、一个厂房多个权属，实际控制人与权属人不一致、使用者抗拒交付……
犹如一团乱麻缠缠绕绕，这要怎么干？“我们只有一点一点地去磨。”陈涛说，很多老板都不愿意腾退，或漫天要价。公司要求一定要合法、合规、合情、合理地去推动清退工作。王群卸任律师后也加入了清退小组，他介绍，根据摸底的126家企业的情况，梳理出了几大类企业并制定相应的赔偿标准，小组成员再照着标准一家一家地去谈。“大家手很紧，想着法子给公司省钱，也想着法子动员企业，”据介绍，为了省租金，清退也采用了分批清退的战术；在清退补偿方面，杜绝了“一刀切”的赔偿方案，而是根据实际情况针对性地进行补偿，譬如一些租期已到企业或欠租违约在先的企业不给予赔偿，针对一些企业投入大、损失多的实际情况，在合理、合规范围内提高补偿，绞尽脑汁，最终把总的清退成本基本控制在了计划内。“那时候就只有五六个人做清退，问题来了就要想办法去解决，根本没得推诿。”王群开玩笑说。
    人手少、时间紧、缺乏经验也缺乏资金，如何把清退这块“硬骨头”啃下来呢？陈涛说，没别的经验，就是肯干，“就是一次次跑”，从早到晚蹲在园区里，有的老板7点出门，他们6点半就蹲在门口等着，有的负责人很晚才回到厂里他们就守到深夜，“为的就是一个坐下来谈的机会。”如果企业或员工有需求，总有高新建投的员工在东奔西走地帮助他们解决问题，找新厂房、办理新的证照、协助农民工走劳动仲裁等。
    除了谈清退，面积测量、质检勘探等前期工作也同步在进行，陈涛与工程部的同事们每一层、每一户地进到现场去测量，常遇到租客的冷脸或阻挠，一些恶劣的环境也要去克服。譬如说烂尾楼的一层被业主封住了，为了进楼测量，陈涛和邵祥华只得把两架长梯绑在一起，带着勘测人员爬上楼勘测……就这样，前期工作慢慢理顺了。
    “肯干、肯卖力气干，大家真的是把这件事发自内心地当成了自己的事业。”如今，站在港湾1号园区现代感十足的街区里，陈涛总能想起那时的旧模样，那用无数脚步丈量过的模样，忘不掉。

问十万个为什么

    “谋篇布局”，前期策划工作则更早地开展了。栗嘉是最早参与“港湾1号”项目的人之一，为了给这个“圈子”定好位，他与前策小分队没少“头脑风暴”，大胆设想这个圈子里该放什么、有什么场景……方案一次次推翻重来，“最夸张一次是闷在会议室里面50多个小时，一直测算、一直推翻重来。”栗嘉说。
    旧改，不同于新建的项目，不可推倒重建，要使旧壳子里焕发新生，就好比带着脚镣跳舞，在项目的定位策划一次次推倒重来的过程中，找到了解决之道：“缺陷是客观存在的，我们选择直面，去考虑如何把缺陷和不足减到最小。”
    犹如趟一条无人的河，“当时连旧改政策都是新的，在珠海还没有人做产业园旧改，这甚至都不能称之为创新，因为都还没有定性，唯一确定的是，这个老旧工业区，区里决心要改。”作为区属国企，高新建投坚定地把这个项目扛了下来，摸爬滚打地推进。没有经验怎么办？“去参观、去学、去问，去网上找、到处找人问。”栗嘉形容，当时大家都是“十万个为什么”，不断地提出问题、寻找答案，追问、钻研、探索……

（改造前）

（改造后）

兵来将挡水来土掩

    这里应该是什么样子呢？
    相较于前期策划的天马行空，负责设计管理的团队面临一个问号。“做设计都是业主告知需求，我们就根据这个去设计、去推进，但这一次，没有业主。”负责人熊劲松介绍，由于当时使用的三旧改造合作模式在珠海完全是新尝试，高新建投以长租为主的方式进行改造，不管是报建、还是建筑设计本身，都完全是一种探索。高新建投定的底线就是不能随便刷个墙当“二房东”，而是要把这里打造成产业标杆。

     “设计方案倒不难，外观上我们选择了‘穿新衣’的方法增加外观框架去呈现新风貌。”极具美学观感的设计方案很快出来了，大气的灰色带来未来氛围感，拆掉了4万平方米的违章建筑，高新建投最后确定了园区整体升级方案，强调以高标准分批次改造4个区域，开始动工。
    真正的难点是在开工后，不同于新建，旧改的每一个建筑就犹如一个“盲盒”，它真正的情况通常要敲开建筑结构之后才知道。“有时候施工卸掉一扇窗户，墙全都倒了，我们可能砌墙、可能改成落地窗；有时候拆开发现柱子钢筋不够，就打钢板加固……”熊劲松介绍，每个老建筑随着施工不停地暴露实际的问题，设计团队只好跟随施工情况，兵来将挡水来土掩，不厌其烦地修改图纸。
  “涉及安全结构的，无论什么代价都要做好，涉及细节和外观的，我们尽心尽力。”刘亚军说，比如发现楼面结构不够安全，不计成本，采用碳纤维材料对顶板进行加固，确保做到安全稳固，万无一失。
     “港湾1号”采用了前置招商，一些意向企业前来考察时，这里还是大片工地。每每看到这些加固的碳纤维材料等施工细节，很多人都放下了“老房子不安全”的顾虑。

循道而行 展示相信的力量

  2016年，多项工作齐头并进，园区的产业招商也前置了，但对于高新建投来说，招商是一片空白。为了做好招商工作，招商团队多次考察深圳等多地的园区学习，“南山那片的产业园我都走遍了。”董娜说。

   向五大行等专业机构借力，一遍又一遍地啃五大行提交的报告，在读懂读透的基础上要求乙方进行补充和完善，经过十几份报告的历练后，团队终于把定位和产品研究透了。定位明确了，道路旋即铺开，循道而行，慢慢的，一个梦想小镇的模样渐渐浮现。
   “港湾1号”定位为科创园。“这就是我们要打造的梦想小镇！”董娜说：“一个集创业、工作、学习、生活、休闲于一体，产、城、人融合的科技梦想小镇。”这样的梦想最初以以宣传片的形式激情澎湃地呈现了出来。“很多创业者告诉我，这个片子非常动人。”董娜说，而这一切源于相信，当时所有的高新建投人，都坚定地相信着梦想小镇的景象终会呈现在“港湾1号”的空间里。

    但是如何让客户相信？高新建投彼时尚无品牌可言，由于招商前置，意向企业来现场看到的只有热火朝天的工地和尚未升级的老厂房，口说无凭，他们会愿意入驻吗？
    在区里的大力支持下，高新建投得以对接了一些龙头企业，高新建投认真地对待每一个客户，高新建投各部门之间的协同几乎发挥到了极致，各部门共同为客户服务，甚至每个部门的负责人都亲自参与招商过程。

董娜记得，每次有重要客户前来，设计部、工程部、法务部等部门都会派员参与陪同，一起向客户介绍升级方案，更会现场收集客户的想法和需求，考虑进方案中。“高跟鞋都踩坏了好几双。”董娜说，这样真诚的招商方式，让奇安信、四维时代等一批行业龙头企业率先入驻，这给港湾1号后面的招商工作带来了很好的品牌效应。
    商业方面，为了保证入驻企业的员工用餐，高新建投要求湾区食堂在第一家企业入驻时必须营业，园区所招引商业对品牌要求很高，汉堡王等一批有口皆碑的连锁餐饮品牌接连入驻。你若盛开，清风自来，如今园区已引入了超530家科技企业。
    经历了“万事开头难”的磨炼后，2017年9月，“港湾1号”一期正式亮相，同年被政府列入“珠海智慧产业园先导区”项目。运营4年来，港湾1号结合物业管理、酒店服务、人才租赁住房等优质配套，逐步形成了产业园运营生态，贯穿创业苗圃-孵化-加速-成型全流程，构建了产业全生命周期空间载体覆盖体系，“港湾1号”品牌效应初显，并根据高新区的发展需要，升级了“港湾1+”连片开发模式，强调城市化配套业态，业态多元，配套范围更广。

    现在，6000余名高新产业人才就在这片热土上创造梦想，依托人才安居项目解决了“住”的问题，配套酒店、商业等丰富业态，实现工作与生活同享。而“港湾1号科创园”也因卓越的成绩与良好的口碑，荣获 “广东省科技企业孵化器”和“粤港澳科技企业孵化器”两项省级孵化器资质，以及“广东省大数据产业园”、“广东省首批人工智能产业园区”称号，更是入选了“广东省三旧改造十大标杆项目”。

    未来，更值得相信。
     “蝶变”之后，“港湾1号”的脚步没有停下，高新建投的脚步没有停下，随着高新区将构建中央创智区为引领的“一中心三片区”空间发展新格局，高新建投“高新区产城一体化的推动者和践行者”的初心不改，将坚定地以万万步的前行，推动城市向前一大步。